地产行业“复苏”房住不炒红线未松四大维度数据解读从武汉2月零成交到杭州3月环增20倍

每经记者 包晶晶 吴抒颖    每经编辑 陈梦妤    

被压抑两个月的购房需求在杭州惊人爆发。而数据显示,这种以“零成交”为坐标的需求强势反弹并非发生在一个城市。

忙碌在大年二十九戛然而止。这一天,《夺冠》《唐人街探案3》《姜子牙》《囧妈》等春节档众片接连宣布撤档,同时,全国多家影院宣布暂停营业,陈艺展被打了个措手不及,她不得不紧急安排作为影院领班的于波处理退票事宜,“当时我们影院初一到初三的票几乎全部售空,收到通知后,不断有顾客打电话询问,两天内我们退了两千多笔预售影票,向顾客们解释了无数次。”

33岁的于波是目前在职的员工之一,疫情期间,他一直都在做跑腿兼职,每个月大概有1500元左右的收入,加上公司发的薪资,刚好够一个家庭的日常开支:“我是不愿意走的,毕竟在这里干了10年,不管是电影这个行业,还是同事之间的工作氛围,我都很喜欢,舍不得离开。”他告诉齐鲁晚报·齐鲁壹点记者,现在影城基本上没什么事情要求他去做,他的时间非常自由。

一线城市第一季度土地出让金同比增加逾4成

时间回到2020年电影春节档即将到来的前几天,陈艺展如往年一样紧锣密鼓地协调着各部门之间的宣传、排片等各项工作,偶有员工小声抱怨:“又到了每年最忙的时候。”

目前,百丽宫影城仅剩的18名员工中,上至管理、放映、营运,下至卖场、售票、场务,每个岗位都保留了至少一位员工,以随时等待复工复业。

一线城市中,北京反弹较大。

夜色还未降临,摊位前聚集了不少被《唐人街探案3》海报吸引来的影迷,不管买不买,人们问得最多的还是“影院什么时候能开业?”齐鲁晚报·齐鲁壹点记者看到,“影院复工”的宣传展板也立在摊位最显眼的位置上。董文欣表示出来摆摊是为了重拾人气、涨涨士气:“在路边吆喝贩卖电影周边产品,并不能为影院带来多少收益,出来摆摊主要是为了宣传。”

停工的这几个月,董文欣的心情比坐过山车还要跌宕起伏。

记者 李睿 宋说 王珺羽

3月13城二手房成交量环比增长381.2%

成交方面,第一季度,10个重点城市成交总量同比减少19%,宅地出让金总额为2608亿元,较去年同期上涨9%。一线城市宅地成交量同比下行,季度收金同比上涨超4成,其中北京收金672亿元居首位。

3月杭州新房成交面积环比大涨2363%

根据中房指数系统对100个城市的全样本调查:第一季度,百城新建住宅价格累计上涨0.18%,下探至2015年5月开启上涨行情以来季度涨幅最低值,较去年同期收窄0.37个百分点。

就在第一季度的最后两个交易日,武汉持续了68天的房地产“零成交”被打破,市场交易按下恢复键:3月30日当天成交50套、31日成交24套,随后成交量逐日放大,4月3日便突破百套达到130套。

第一季度全国房地产市场在疫情冲击之下显著缩量,但依然有城市出现复苏大反弹,深圳和杭州录得了惊人的环比数据。

其中,承德、广州和长春分别位居涨幅榜前三甲;跌幅较大的城市主要以长三角、珠三角经济圈和中部城市的三四线城市为主。其中,唐山以2.64%的跌幅位居第一;吉林和鞍山分别以2.10%和1.85%的跌幅紧随其后。

与此同时,全国百城商品住宅价格累计涨幅也探至近5年同期最低。

武汉某售楼处重启 每经记者 曹炳梵 摄

3月,易居研究院监测的13个城市二手房成交量为5.1万套,环比增长381.2%,但同比仍然下降28.6%。整个第一季度13城仅成交11.3万套,同比下降29.1%。

大部分城市几乎都经历了1月略有下滑、2月受疫情影响大幅下跌的过程,形势最为严峻的2月,50城成交环比跌幅均在70%以上。随着国内疫情得到有效控制,叠加多地出台稳市场相关政策,真正产生分化的是3月——大部分城市交易规模低位回升,整体仍不及去年同期,同比下降超40%。

辛辛苦苦筹备了4天,等来的却不是影迷。3月27日,“所有影院暂不复业”的消息让影院人的心情再次跌入低谷。

不过整体来看,全国房地产市场缩量明显。据中指院初步统计,第一季度50个代表城市商品住宅月均成交面积约1410万平方米,为2011年以来同期最低水平。

房租、电费、员工薪资无不都是钱,一直撑到4月底,总公司不得不进行裁员策略。“我们影城之前最多的时候有42名员工,现在还剩18人。”董文欣说。

据中指院数据,第一季度,全国300个城市成交楼面均价为2325元/平方米,同比上涨11%;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成交楼面均价为4851元/平方米,同比上涨20%。

一线城市中,据中原地产,3月深圳成交3152套,成交面积环比上升279.91%,同比微升6.27%。其中,南山太子湾云玺大厦,总价4200万元起豪宅开盘当日秒清;沙井万科星城3月7日启动认筹,288套公寓去化率100%。但后续供应量略显乏力,可售面积为261.23万平方米,仅较2月上升0.65%,共有6个新增预售项目,有7个楼盘入市(中原数据)。

而第一季度再度加码人才政策的苏州情况恰恰相反,3月苏州二手房成交量为4623套,同比下降 21.7%。从历史数据来看,2019年4月前后苏州二手房市场曾掀起一波小高潮,因此尽管出现反弹,但同比表现并不明显。

第一季度,全国土地市场普遍热度减弱,但土地价格还是呈现稳步上升态势。

100个城市中,3月均价上涨城市55个、下跌城市44个、持平城市1个,涨跌城市数量基本与上月持平。从环比涨幅前十的城市情况来看,涨幅较大的城市以珠三角、长三角、海峡经济圈和东北城市的二线、三四线城市为主。

相比之下,房企们第一季度录得的业绩有些惨淡,目标完成率均值仅13%,只能谨慎地公布10%左右的业绩目标;拿地总面积跌去3成,一些头部企业拿地金额从几百亿元速降至几十亿元。

但受疫情影响较弱的城市市场活跃度正在逐渐恢复,并有望带动均价上涨。记者观察到,3月以来上海二手房持续保持热度,核心区域不仅咨询及挂牌量重新回暖,在反弹和小阳春的预期下,价格上也现大幅松动。

北京在供应量方面更为窘迫。据中指数据,北京在2019年最后两个月集中入市了一批项目,同时大量需求得以集中释放。但今年1月起,获批套数开始走低,2月646套、3月2132套,推盘放缓客观上造成了北京回暖发力。3月北京成交面积仅17万平方米,环比增幅21%,同比下降67.48%。

从负责卖票的员工,到检票员、场务,这些在影院最常见到的一线员工已经离职多半,最终仅剩下18名员工,“剩下的员工全部采取了减薪策略,大部分员工仅拿着1910元的济南市最低工资水平的工资。日子还是要过下去的,公司鼓励这些坚守的员工去做兼职,以养家糊口。”董文欣说。

受春节和疫情影响,前两个月全国范围内二手房需求均大幅减少。进入3月,各省市陆续恢复房地产中介线下带看业务,买卖双方入市意愿增强,价格环比止跌。

董文欣在微博上有一个“董小姐聊电影”的账号,她在其中一条视频自述说,“6000平方的影院中,只剩我一人在值班。2020年第一季度的季报让我心如刀割,同期对比2019年的收入少了9成……”也有其他影院的管理工作者在评论中叫苦:目前影院最大的难题是租金和物管费,影院的倒闭潮已经开始。董文欣说,“我们不过是抱团取暖,我以前根本没做过什么自媒体,只希望通过呼吁来让大家注意到电影院这一行业。”

成都、昆明、合肥等城市成交稳步放量。据克而瑞,成都近郊的江口水镇项目3天到访量超千组;“万人摇”项目重现——恒大天府半岛中签率不足1.5%。

在真正产生分化的3月,尽管全国50城新房成交量同比下降超40%,第一季度成交量创10年新低,但依然有杭州的绝地反弹,成交面积环比增幅2363.75%,“万人摇”重现江湖;深圳续写富豪故事,成交面积环比增幅279.91%,4200万元起价豪宅当日秒清。与此同时,一线城市土地出让金同比涨超4成,成交楼面均价同比涨超3成;第一季度房企境外融资净额1162亿元创下历史次高值。

新一线城市中,杭州反弹力度令人惊讶——环比增幅2363.75%、同比增幅75.13%,3月共成交2018套。若将含萧山、余杭、富阳、临安等纳入统计的话,杭州3月共销售7235套,销售额高达334亿元(中指院数据)。据不完全统计,3月杭州新入市项目60余个,其中不乏网红盘和“万人摇”,市场闪电般回暖,加之企业继续加大推盘节奏,4月成交数据有望延续火热。

从5月初到现在,百丽宫影院已经进入随时复工的准备,员工们也从焦虑变得泰然处之,“没有别的想法了,影院现在时刻准备着复工时刻的来临。”陈艺展告诉齐鲁晚报·齐鲁壹点记者。

没有电影,没有观众,票房为零长达数月,史上从未有过的情况让影城总经理董文欣日渐焦虑,“去年的票房最高一天可达到20万,一个月可以达到300多万。而今年从1月底到现在,票房损失已经是往年的一多半了。”

赵明建负责影院的放映工作,日常工作就是在影厅背面上方的那个明亮窗口里,为观众放映一场又一场的电影。在影院停摆之前,放映机器基本上全年无休,每天从早上9点开机,一直运转到第二天的凌晨,而在疫情期间,赵明建每次开机都只是为了维护设备。“长时间不开机的话非常容易造成设备损坏。现在我每三到五天开一遍所有的机器,包括数字机、服务器、功放、音响在内的所有设备。每次点灯两小时左右,大概就是正常的一部电影的时间,关灯之后也要再待机两个小时,才能维护这些放映机器处在一个正常状态。”

一线城市二手住宅均价60055元/平方米,环比小幅下跌0.18%。4个城市中依旧仅深圳环比上涨,其余城市均下跌,其中上海环比下跌0.65%,跌幅最大;同比变化来看,北京跌幅最大,同比下跌6.62%。

大批量的紧急退票,无处安放的爆米花可乐套餐,陈艺展坐在空荡荡的影院里,心里五味杂陈:“春节档是每年最忙的时候,大年二十九突然通知我们要停工,大家都蒙圈了。”当时包括于波在内的一众员工都以为最多停业到大年初六便可以正常上班了,却没想到一拖再拖,“在影院工作了这么多年,头一次遇见春节休息,刚开始还觉得有点小欣喜,却没想到事态这么严重。”于波说。

5月8日,《国务院应对新型冠状病毒感染肺炎疫情联防联控机制关于做好新冠肺炎疫情常态化防控工作的指导意见》(国发明电〔2020〕14号)发布,提出可采取预约、限流等方式,开放公园、旅游景点、运动场所,图书馆、博物馆、美术馆等室内场馆,以及影剧院、游艺厅等密闭式娱乐休闲场所,可举办各类必要的会议、会展活动等。这一消息又让影院人燃起希望,“目前是在等中影和华夏的片源,开业的前提是有片源。”董文欣说。

从城市维度看,投资回归热点城市的趋势渐渐清晰。第一季度一线城市的土地出让金、楼面价、溢价率都呈现出上涨趋势。前3月土地出让金为1710亿元,同比增加42%;成交楼面均价为9092元/平方米,同比上涨31%;平均溢价率为9%,较去年同期上涨2个百分点。

据媒体的公开报道,疫情以来,全国12000多家影院停业近5个月,数千家影城倒闭,影城工作人员被迫离职的不在少数。

6月5日晚开始,董文欣带领她的团队,将影院搬到了济南夜市的地摊上,只不过,这一“地摊影院”只有海报,依然没有电影。

从具体城市来看,13城中除南京和深圳外,其余城市二手房成交量均出现了不同程度的同比下降。不过这并不意味着深圳、南京两地出现小阳春。回看2019年3月数据,两城二手房市场未出现小阳春,成交量基数低,因而同比数据表现为大幅度上涨,南京86.0%,深圳64.2%。

3月,10个重点城市中除北京外均有住宅用地成交,武汉以106万平方米成交量居首。1~3月,重庆、杭州、上海、武汉、成都5城市的成交量超过去年同期,重庆、上海、杭州分别以228万平方米、197万平方米、136万平方米的成交量排名前三位。

张丽萍之前在济南百丽宫影城负责售票工作,目前已经从影城离职,在一家医疗器械公司工作,“坚持下去说起来简单,作为成年人坚持下去真的不容易。”张丽萍说,影院停工后,二月份工资只是没发全勤奖,三月份开始正式降薪,“之前我们售票员月工资差不多是3200元,到了三月份工资是1910元。”张丽萍告诉记者,二、三月份的时候,公司安排了所有员工进行线上培训,自己也满心期待复工的日子,但很多家影院陆续倒闭的消息,击败了她的最后一丝坚持:“我在影院工作了四年多,真的很不舍,影院留住了我的感情,但是钱包很无情,毕竟上有老下有小,还有房贷压着,不允许我再遥遥无期地等待复工。”

电影的周边产品、影院日常售卖的零食,还有收藏了十几年的明星签名海报成为这个摊位的最大亮点。“这张《路边野餐》的签名海报是当时毕赣导演来济南百丽宫影城留下的,映前他还与影迷们分享了电影的拍摄故事。”董文欣回忆起张扬导演的交流会、演员祖峰来影院路演时的情形还是津津有味。

成交价格方面,据诸葛找房,3月100个重点城市二手住宅市场均价为15097元/平方米,环比微涨0.08%,同比上涨0.90%。

3月19日,已经是影院停工的第55天,中影公布了一批复映片单,让董文欣和同事们一度看到了盼头,3月23日,她终于收到了可以开业的消息,于是,她向当地文化主管部门提交复工申请,召集员工回来清理卫生、消毒,制作了扫码登记、隔行隔座条幅、卫生提示牌等物料。

谈及前段时间网络点播的文艺片《春潮》,董文欣略感失望,“这种文艺片选择了线上播放,热度并没有很高。”在商业电影中举步维艰的文艺片转为网络平台播出,实在是无奈之举,“文艺片的院线收入是大头。”董文欣说,文艺片的受众虽小,但在影院大银幕上的放映还是会吸引许多精准粉丝的买单。

一张桌子,两张展架,20元一张的原版电影海报、50元的少量明星签名海报,吸引了不少人围观。“这些签名海报都是我个人珍藏了好多年的心水之作,现在全都拿出来卖一卖,欢迎大家有时间来捧场。”董文欣对着直播镜头热情讲解着每张海报的来历和故事,也与影迷们分享着自己的心情。